Licytacje Komornicze a Prawa Rzeczowe: Jak Art. 1000 KPC Chroni Nabywcę Nieruchomości?

Wstęp: Nowe Życie Nieruchomości z Licytacji Komorniczej

Rynek nieruchomości w Polsce stale ewoluuje, a jednym z jego dynamicznych segmentów są licytacje komornicze. Oferują one potencjalnie atrakcyjne cenowo okazje dla osób poszukujących własnego M lub inwestycji. Jednakże, jak każda transakcja tego typu, niesie ze sobą pewne ryzyka i wymaga dogłębnego zrozumienia procedur oraz konsekwencji prawnych. Jednym z kluczowych aspektów, budzących najwięcej wątpliwości wśród potencjalnych nabywców, jest kwestia obciążeń hipotecznych i innych praw rzeczowych, które mogą ciążyć na nieruchomości wystawionej na sprzedaż z egzekucji. Czy zakup mieszkania od komornika oznacza przejęcie długów poprzedniego właściciela? Czy hipoteka ustanowiona na nieruchomości nadal będzie obowiązywać po jej nabyciu na licytacji? Te pytania są fundamentalne dla bezpieczeństwa inwestycji. Na szczęście polskie prawo, w szczególności artykuł 1000 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), jasno reguluje tę materię, zapewniając ochronę nabywcy i wprowadzając mechanizmy pozwalające na nabycie nieruchomości „czystej” od większości obciążeń.

Zrozumienie tego przepisu jest kluczowe dla każdego, kto rozważa zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Pozwala ono rozwiać obawy o niechciane długi i ograniczone prawa rzeczowe, jednocześnie wskazując na konieczność zachowania ostrożności i dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości przed przystąpieniem do licytacji. W niniejszym artykule przyjrzymy się szczegółowo przepisom KPC dotyczącym licytacji komorniczych, z naciskiem na artykuł 1000, aby w pełni wyjaśnić, jakie konsekwencje prawne niesie ze sobą przysądzenie własności nieruchomości i jak chroniony jest nowy właściciel przed obciążeniami poprzedniego właściciela. Omówimy również potencjalne wyjątki i sytuacje, w których nabywca musi zachować szczególną czujność.

Celem tego wyczerpującego opracowania jest dostarczenie praktycznej wiedzy osobom zainteresowanym rynkiem nieruchomości z licytacji. Przedstawimy analizę prawną z przykładami, aby zapewnić pełne zrozumienie mechanizmów prawnych, jakie towarzyszą nabyciu nieruchomości w drodze egzekucji. Dzięki temu będziesz mógł podejmować świadome decyzje, minimalizując ryzyko i maksymalizując potencjalne korzyści płynące z tego typu transakcji.

Art. 1000 KPC: Fundament Ochrony Nabywcy Nieruchomości

Serce mechanizmu prawnego dotyczącego licytacji komorniczych i ich wpływu na prawa rzeczowe znajduje się w artykule 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Ten kluczowy przepis stanowi podstawę dla stwierdzenia, że nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej co do zasady następuje „wolne” od większości obciążeń, które dotychczas ciążyły na tej nieruchomości. Zgodnie z jego treścią, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, wygasają ustanowione wcześniej hipoteki, służebności gruntowe, służebności osobiste, prawa odkupu, prawa pierwokupu, a także wszelkie inne prawa rzeczowe, które obciążały nieruchomość. Co więcej, przepis ten obejmuje również skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości.

Ta regulacja ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w drodze egzekucji. Działa na korzyść nabywcy, który wnosi nowe środki do systemu obrotu prawnego, przyczyniając się do zaspokojenia wierzycieli dłużnika. Gdyby nabywca nadal odpowiadał za istniejące długi czy obciążenia, mało kto decydowałby się na zakup nieruchomości z licytacji, co paradoksalnie utrudniałoby proces egzekucyjny i prowadziłoby do spadku cen nieruchomości na takich przetargach. Artykuł 1000 KPC tworzy więc swoistą barierę ochronną dla inwestora, pozwalając mu na nabycie nieruchomości wolnej od nieprzewidzianych, często znaczących ciężarów finansowych i prawnych.

Mechanizm ten działa w ten sposób, że wszelkie prawa, które do tej pory obciążały nieruchomość, nie „przechodzą” na nowego właściciela w taki sposób, aby on był bezpośrednio nimi związany. Zamiast tego, prawa te ulegają przekształceniu. Ich miejsce zajmuje prawo do zaspokojenia się z ceny uzyskanej w wyniku licytacji, często z odpowiednim pierwszeństwem. Oznacza to, że wierzyciele, którzy dotychczas mieli zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości, będą mogli dochodzić swoich roszczeń z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie bezpośrednio z samej nieruchomości w posiadaniu nowego właściciela. Jest to kluczowa różnica, która chroni nabywcę przed nieprzewidzianymi zobowiązaniami.

Wygaśnięcie Hipotek i Ich Konsekwencje

Hipoteka jest jednym z najczęstszych obciążeń, które można napotkać na nieruchomościach wystawionych do licytacji komorniczej. Jest to prawo rzeczowe zabezpieczające wierzytelność, zazwyczaj związana z kredytem hipotecznym, pożyczką lub innym zobowiązaniem finansowym. Zgodnie z art. 1000 KPC, hipoteka ustanowiona na nieruchomości wygasa z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Oznacza to, że nowy właściciel nabywa nieruchomość wolną od obciążenia hipotecznego, niezależnie od tego, czy był on świadomy jej istnienia podczas licytacji (choć dokładna znajomość stanu prawnego jest zawsze zalecana).

Przykładowo, jeśli poprzedni właściciel miał zaciągnięty kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł, a nieruchomość została sprzedana na licytacji za 400 000 zł, to hipoteka z tytułu tego kredytu wygaśnie. Wierzyciel hipoteczny będzie miał prawo do zaspokojenia swojej należności z kwoty uzyskanej ze sprzedaży, zazwyczaj z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami, zgodnie z kolejnością ujawnienia hipotek w księdze wieczystej. Nabywca natomiast otrzymuje nieruchomość bez tego obciążenia. Jest to niezwykle korzystne, ponieważ pozwala uniknąć sytuacji, w której nabywca musiałby spłacać kredyt, którego sam nie zaciągnął, lub ryzyka utraty nieruchomości na rzecz banku, jeśli nie byłby w stanie regulować rat.

Należy jednak pamiętać, że wygaśnięcie hipoteki dotyczy tylko tej, która została wpisana do księgi wieczystej jako obciążenie nieruchomości. Inne rodzaje zadłużenia, które nie są bezpośrednio związane z prawami rzeczowymi na nieruchomości, mogą mieć inne konsekwencje. Artykuł 1000 KPC skupia się na prawach rzeczowych. Wszelkie zobowiązania osobiste dłużnika, które nie znalazły odzwierciedlenia w obciążeniu hipotecznym lub innym ograniczonym prawie rzeczowym, zasadniczo nie przechodzą na nabywcę. Jednakże, dokładna analiza księgi wieczystej i innych dokumentów jest zawsze niezbędna, aby upewnić się co do pełnego zakresu obciążeń.

### Służebności i Inne Prawa Rzeczowe a Przysądzenie Własności

Podobnie jak hipoteki, również inne ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebności gruntowe (np. prawo przejazdu przez działkę) czy służebności osobiste (np. prawo dożywocia, czyli prawo zamieszkiwania dożywotnika w lokalu), podlegają wygaśnięciu na mocy art. 1000 KPC. Oznacza to, że nabywca nieruchomości na licytacji komorniczej co do zasady nie jest nimi związany. Jest to szczególnie istotne w przypadku służebności osobistych, które mogą znacząco ograniczać możliwość korzystania z nieruchomości, np. prawo dożywocia dla poprzedniego właściciela czy jego krewnego.

Rozważmy sytuację, w której nieruchomość obciążona jest służebnością osobistą polegającą na prawie dożywotniego zamieszkiwania dla osoby starszej. Zgodnie z art. 1000 KPC, po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności, ta służebność wygaśnie. Nowy właściciel nie będzie zobowiązany tolerować dalszego zamieszkiwania tej osoby w lokalu, a osoba ta nie będzie mogła powoływać się na swoje prawo dożywocia w stosunku do nowego właściciela. Jest to kluczowa ochrona dla nabywcy, który inwestuje swoje środki i oczekuje pełnego prawa do dysponowania nabytą nieruchomością. Bez tej regulacji, nabycie nieruchomości z obciążeniem dożywotnim mogłoby być nieopłacalne lub wręcz niemożliwe do sensownego wykorzystania.

Jednakże, przepisy przewidują pewne wyjątki, które wymagają szczególnej uwagi. Choć art. 1000 KPC jest bardzo szeroki, pewne prawa rzeczowe mogą przetrwać. Należą do nich między innymi służebności przesyłu, które wynikają z umów z przedsiębiorstwami przesyłowymi (np. energetycznymi, gazowymi, wodno-kanalizacyjnymi) i dotyczą umieszczenia i utrzymania urządzeń przesyłowych na nieruchomości. Takie służebności, ze względu na swój specyficzny charakter i interes publiczny, często nie podlegają wygaśnięciu na zasadach ogólnych i mogą być ujawnione w księdze wieczystej jako obciążenie, które przechodzi na nabywcę. Dlatego przed licytacją zawsze należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą w poszukiwaniu wszelkich ujawnionych praw i obciążeń.

## Czy Nabywca Odpowiada za Długi Poprzedniego Właściciela?

Jedno z najczęściej zadawanych pytań dotyczących licytacji komorniczych brzmi: czy nowy właściciel przejmuje długi poprzedniego? Odpowiedź, opierając się na art. 1000 KPC, jest w zdecydowanej większości przypadków negatywna, jeśli chodzi o długi zabezpieczone hipotecznie lub inne prawa rzeczowe obciążające nieruchomość. Jak już wielokrotnie podkreślono, skutkiem uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest wygaśnięcie tych praw. Oznacza to, że nabywca nie staje się dłużnikiem pierwotnego właściciela w zakresie zobowiązań, które były zabezpieczone hipoteką czy innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Mechanizm ten chroni nabywcę przed niepożądanymi zobowiązaniami finansowymi. Nabywca płaci cenę nabycia, która trafia do masy upadłościowej lub jest przeznaczona na zaspokojenie wierzycieli dłużnika. Sama nieruchomość, którą nabywa, jest wolna od obciążeń hipotecznych, służebności osobistych, służebności gruntowych itp., które zostały wykreślone z mocy prawa lub mają być zaspokojone z uzyskanej ceny. To oznacza, że jeśli na nieruchomości była hipoteka na 100 000 zł, a cena sprzedaży wyniosła 150 000 zł, to nabywca nie musi spłacać tej hipoteki. Wierzyciel hipoteczny otrzyma swoje zaspokojenie z tych 150 000 zł.

Jednakże, kluczowe jest rozróżnienie między długami zabezpieczonymi prawami rzeczowymi a innymi zobowiązaniami. Artykuł 1000 KPC odnosi się przede wszystkim do wygaśnięcia praw rzeczowych i skutków zabezpieczeń na nieruchomości. Istnieją bowiem sytuacje, gdzie nabywca może ponosić odpowiedzialność, choć nie jest to bezpośrednie przejęcie długu w sensie prawnym. Na przykład, jeśli nieruchomość obciążona jest nieuregulowanymi zaległościami w opłatach czynszowych (np. w przypadku wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni), które nie są bezpośrednio zabezpieczone hipoteką, ale mogą mieć charakter tzw. „rzeczywistego” obciążenia wynikającego z przepisów prawa lub statutu, sytuacja może być bardziej złożona. Zawsze należy dokładnie zbadać dokumentację dotyczącą zarządzania nieruchomością i ewentualne uchwały wspólnoty czy spółdzielni.

### Sytuacje Wyjątkowe i Konieczność Weryfikacji

Pomimo jasnych regulacji zawartych w art. 1000 KPC, istnieją sytuacje, które wymagają od nabywcy szczególnej czujności i dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości przed licytacją. Prawo rzeczowe jest złożone, a jego interpretacja może prowadzić do nieprzewidzianych konsekwencji. Jednym z takich przypadków są wspomniane wcześniej służebności przesyłu. Są to służebności ustanowione na rzecz przedsiębiorstw przesyłowych, które umożliwiają im korzystanie z nieruchomości w celu prowadzenia infrastruktury (np. linie energetyczne, rurociągi). Ich wygaśnięcie na mocy art. 1000 KPC nie zawsze następuje w sposób automatyczny i może być zależne od specyfiki umowy oraz przepisów prawa.

Innym przykładem mogą być pewne formy praw odkupu lub pierwokupu, które, choć generalnie wygasają, mogą mieć specyficzne uregulowania umowne lub ustawowe, które przetrwają. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że art. 1000 KPC wygasa większość, ale nie wszystkie prawa. Istnieją pewne prawa osobiste, które nie są prawami rzeczowymi, ale mogą być wpisane do księgi wieczystej na podstawie innych przepisów i mogą wymagać analizy. Dlatego kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowego badania stanu prawnego nieruchomości (tzw. due diligence), które obejmuje:

* **Dokładne zapoznanie się z treścią księgi wieczystej:** Należy sprawdzić wszystkie wpisy, w tym hipoteki, służebności, prawa dożywocia, ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu, jak również wpisy o charakterze informacyjnym.
* **Analiza protokołu opisu i oszacowania nieruchomości:** Dokument ten zawiera informacje o stanie nieruchomości, jej wyposażeniu, a także ujawnionych obciążeniach.
* **Weryfikacja informacji o należnościach:** Należy dowiedzieć się, czy istnieją zaległości w opłatach za media, czynszu do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, podatku od nieruchomości itp.
* **Konsultacja z prawnikiem:** W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, warto skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości i egzekucyjnym.

Serwis zmywarek Zgorzelec

Pamiętajmy, że choć art. 1000 KPC stanowi silną ochronę, żadna transakcja nie jest w stu procentach wolna od ryzyka. Dlatego suma ostrożności, staranności i wiedzy prawnej jest najlepszą inwestycją, która pozwala uniknąć potencjalnych problemów po nabyciu nieruchomości z licytacji komorniczej.

Proces Licytacji Komorniczej a Prawa Rzeczowe – Co Nabywca Powinien Wiedzieć?

Proces licytacji komorniczej jest złożony i obejmuje szereg etapów, zanim dojdzie do przysądzenia własności nieruchomości. Zrozumienie tych etapów jest kluczowe, aby móc ocenić potencjalne ryzyka i korzyści, zwłaszcza w kontekście obciążeń prawnych. Przed przystąpieniem do licytacji komornik sądowy, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Na tej podstawie sporządzany jest protokół, który stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej i ceny postąpienia. W protokole tym komornik szczegółowo opisuje stan prawny nieruchomości, w tym ujawnione w księdze wieczystej obciążenia, takie jak hipoteki, służebności czy prawa dożywocia. Jest to pierwszy, kluczowy dokument, który potencjalny nabywca powinien przeanalizować.

Następnie wyznaczane są terminy licytacji. Na pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej licytacji, która odbywa się miesiąc później, cena ta obniżana jest do dwóch trzecich sumy oszacowania. Cena postąpienia nie może być niższa niż jedna dziesiąta sumy oszacowania. To właśnie na tych licytacjach dochodzi do rywalizacji między oferentami. Osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, staje się potencjalnym nabywcą.

Po zakończeniu licytacji, jeśli cena uzyskana w przetargu jest wystarczająca do zaspokojenia wierzycieli lub ich części, komornik przedstawia sądowi wniosek o przysądzenie własności. Dopiero prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę. I właśnie z tą chwilą, zgodnie z art. 1000 KPC, wygasają wskazane wcześniej obciążenia.

### Rola Księgi Wieczystej w Kontekście Obciążeń

Księga wieczysta jest kluczowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Jest to jawny rejestr publiczny, który zawiera dane o właścicielach, sposobie nabycia, granicach nieruchomości, a przede wszystkim o wszelkich prawach rzeczowych obciążających nieruchomość, takich jak hipoteki, służebności, prawa dożywocia, czy też o toczących się postępowaniach egzekucyjnych. Dostęp do księgi wieczystej jest powszechny i umożliwia każdemu zainteresowanemu zapoznanie się z jej treścią. W kontekście licytacji komorniczych, dokładne i wnikliwe zapoznanie się z treścią księgi wieczystej jest absolutnie fundamentalnym krokiem dla każdego potencjalnego nabywcy.

Komornik podczas opisu i oszacowania nieruchomości bazuje przede wszystkim na informacjach zawartych w księdze wieczystej. Jednakże, w praktyce mogą wystąpić pewne rozbieżności lub sytuacje, gdzie prawo rzeczywiste jest szersze niż to, co wynika z formalnych wpisów. Na przykład, służebność gruntowa może istnieć od lat i być faktycznie wykonywana, ale nie zostać formalnie wpisana do księgi wieczystej. W takich przypadkach, choć art. 1000 KPC dotyczy praw obciążających nieruchomość, jego zastosowanie do praw nieujawnionych w księdze może być dyskusyjne. Dlatego kluczowe jest nie tylko sprawdzenie księgi wieczystej, ale również, jeśli to możliwe, fizyczne oględziny nieruchomości i rozmowa z osobami faktycznie korzystającymi z nieruchomości (choć to może być trudne ze względu na specyfikę postępowania egzekucyjnego).

Nawet jeśli hipoteka czy służebność są wpisane w księdze wieczystej, to właśnie art. 1000 KPC gwarantuje, że wygasną one po przysądzeniu własności. Niemniej jednak, istnieją prawa, które wygasają, ale ich zaspokojenie przenosi się na cenę nabycia. Przykładem może być wspomniana służebność przesyłu, która zgodnie z prawem może pozostać i być egzekwowana z ceny uzyskanej w licytacji. Analiza wpisów w księdze wieczystej pozwala na zidentyfikowanie takich potencjalnych obciążeń, które, choć nie będą bezpośrednio ciążyć na nowym właścicielu, wpłyną na wysokość środków uzyskanych ze sprzedaży, a co za tym idzie, na zakres zaspokojenia wierzycieli.

### Jak Zabezpieczyć Się Przed Niechcianymi Obciążeniami?

Skuteczne zabezpieczenie się przed niechcianymi obciążeniami przy zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej opiera się na kilku filarach. Po pierwsze, jest to **gruntowna analiza prawna**. Przed przystąpieniem do licytacji, należy dokładnie zapoznać się z aktami postępowania egzekucyjnego, w tym protokołem opisu i oszacowania nieruchomości, a przede wszystkim z księgą wieczystą. Szczególną uwagę należy zwrócić na wszystkie ujawnione prawa rzeczowe, które zgodnie z art. 1000 KPC generalnie wygasają, ale ich specyfika może wymagać dodatkowych analiz (np. służebności przesyłu).

Po drugie, kluczowe jest **dokonanie fizycznych oględzin nieruchomości**. Pozwala to na zorientowanie się w faktycznym stanie technicznym budynku, a także na identyfikację ewentualnych nieformalnych obciążeń lub użytkowania nieruchomości przez osoby trzecie. Choć nie zawsze jest to łatwe do zrealizowania, warto podjąć próbę, aby uzyskać pełniejszy obraz sytuacji.

Po trzecie, istotne jest **zrozumienie kolejności zaspokojenia wierzycieli**. Choć nabywca nie przejmuje długów, to wiedza o tym, jakie hipoteki i w jakiej kolejności obciążają nieruchomość, pomaga ocenić, jaka część ceny uzyskanej z licytacji zostanie przeznaczona na ich spłatę, a jaka pozostanie do dyspozycji dla dalszych wierzycieli lub dłużnika. Pozwala to na lepsze oszacowanie wartości transakcji.

Po czwarte, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, należy **skorzystać z pomocy profesjonalistów**. Doświadczony prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości i egzekucyjnym będzie w stanie przeprowadzić kompleksową analizę prawną, zinterpretować zawiłe przepisy i doradzić najlepsze postępowanie. Choć usługi prawnicze generują dodatkowe koszty, w kontekście inwestycji w nieruchomość mogą one uchronić przed znacznie większymi stratami finansowymi i prawnymi w przyszłości.

Wreszcie, należy pamiętać o **zasadzie ostrożności**. Licytacje komornicze są okazją do zakupu nieruchomości poniżej ceny rynkowej, ale wiążą się też z ryzykiem. Zawsze należy zachować zdrowy rozsądek i nie podejmować pochopnych decyzji, opierając się jedynie na atrakcyjnej cenie wywoławczej.

Wnioski Końcowe: Bezpieczny Zakup Nieruchomości z Licytacji

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, choć obarczony pewnym ryzykiem, może być niezwykle korzystną inwestycją. Kluczem do sukcesu jest dogłębne zrozumienie przepisów prawnych, które chronią nabywcę, a przede wszystkim zasadniczą rolę, jaką odgrywa artykuł 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi fundament bezpieczeństwa nabywcy, gwarantując, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, większość obciążeń hipotecznych, służebności i innych praw rzeczowych ciążących na nieruchomości wygaśnie. Nowy właściciel nabywa nieruchomość wolną od tych ciężarów, a prawa wierzycieli zostają zaspokojone z ceny uzyskanej w drodze licytacji.

Niemniej jednak, wolność od obciążeń nie jest absolutna. Istnieją pewne wyjątki, takie jak specyficzne służebności przesyłu, które mogą wymagać od nabywcy szczególnej uwagi. Dlatego też, proces zakupu nieruchomości z licytacji wymaga od potencjalnego nabywcy staranności i przeprowadzenia dokładnej analizy prawnej oraz fizycznej stanu nieruchomości. Wnikliwe zapoznanie się z księgą wieczystą, protokołem opisu i oszacowania, a w miarę możliwości, także fizyczne oględziny nieruchomości, są krokami niezbędnymi do minimalizacji ryzyka i podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej.

Podsumowując, artykuł 1000 KPC skutecznie chroni nabywcę nieruchomości z licytacji komorniczej przed długami i obciążeniami poprzedniego właściciela, które są związane z prawami rzeczowymi. Pozwala to na wejście w posiadanie nieruchomości wolnej od hipotek czy służebności osobistych, co znacząco zwiększa atrakcyjność tego typu transakcji. Jednakże, wiedza prawna i szczegółowa weryfikacja to najlepsze narzędzia, które pozwalają wykorzystać potencjał licytacji komorniczych w sposób bezpieczny i opłacalny.

FAQ

1. Czy po zakupie mieszkania na licytacji komorniczej muszę spłacać długi poprzedniego właściciela zabezpieczone hipoteką?

Nie, co do zasady nie musisz. Zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, wygasają wszelkie hipoteki obciążające nieruchomość. Wierzyciele hipoteczni uzyskują zaspokojenie z ceny uzyskanej w drodze licytacji, a nie z samej nieruchomości w posiadaniu nowego właściciela.

2. Jakie obciążenia na nieruchomości z licytacji komorniczej mogą nie wygasnąć?

Chociaż większość praw rzeczowych wygasa, istnieją pewne wyjątki. Najczęściej wymieniane są służebności przesyłu, które mogą pozostać w mocy ze względu na specyfikę przepisów i interes publiczny. Mogą pojawić się również inne, specyficzne prawa, dlatego kluczowa jest dokładna analiza księgi wieczystej i dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

3. Czy kupując mieszkanie na licytacji, jestem zobowiązany do pokrycia zaległych opłat czynszowych lub mediów poprzedniego właściciela?

Przepis art. 1000 KPC dotyczy przede wszystkim wygaśnięcia praw rzeczowych, takich jak hipoteki czy służebności. Zaległe opłaty czynszowe czy rachunki za media, które nie są bezpośrednio zabezpieczone hipoteką, mogą stanowić odrębny problem. Zawsze należy dokładnie sprawdzić w dokumentacji licytacyjnej oraz zapytać komornika lub zarządcę nieruchomości o ewentualne istniejące zadłużenia związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości, które nie są ujawnione jako hipoteka czy służebność, a które mogą przejść na nowego właściciela w inny sposób niż przez prawo rzeczowe.